京商住限购传言 导致9天时间签约227亿

6月14日，一条“今晚24时北京楼盘商住全面暂停签”的消息风靡业内，仅14日当天北京商办类产品共签约2672套，签约面积22.58万平方米，由85平方米的套均面积可以看出，昨日商办类成交当中绝大部分为“商改住”类产品。

据亚豪君岳会统计显示，自6月6日门头沟暂停商住签起，9天时间北京商办类产品共签约87.55万平方米，签约货值高达227亿元，相当于正常月份的全月成交量。

而剔除个别交易失常的项目后，按照50%的首付比例来计算， 9天时间开发商回笼资金约52亿元。传言最终被辟谣之后，开发商及各个销售渠道成为了最大赢家。如果按照这一非同寻常的去化节奏，北京商办物业虽然潜在库存巨大，但542.8万平方米可售库存的去化周期将低至54天。

自5月5日通州商住限购之后，北京商住市场“全面限购”的传言逐渐浮出水面；6月6日门头沟暂停商住类签，使得这一传言出现落地的“苗头”，部分项目开始“抢签约”；而14日晚似乎很“靠谱”的落地传言更是使得市场再现热潮。虽然最终限购传言被辟谣，但这几轮传言叠加通州限购前的集中成交，使得商住市场出现重大突破，2016年截止目前商住成交占全部住宅成交的比重高达56%，这也是商住首次超越商品住宅，成为市场主力，而在2011-2015年间商住占比一直维持在20%左右。

亚豪机构市场总监郭毅分析，除去限购传言的刺激，住宅市场本身的特征变化也是商住市场“变大变强的”推动力，2015年北京商品住宅供需比低至1:1.7，去年这一数据为1:1.1；另外去年北京商品住宅套均总价为377万元，而今年已升至503万元。在商品住宅供应减少价格飙升的背景之下，商住类产品无疑成为填补市场空白的“最佳利器”。而这类产品由于不限购、总价低一级品质不断提升的特性，其购买人群也从低端刚需向改善型蔓延，成为掌控需求市场的主力。

郭毅认为，虽然此次暂停签的传言被辟谣，但是相关主管部门对于商住这一“擦边球”的产品的限制仍将从严甚至不断加强。近几年，包括通州、昌平、门头沟等地都对商业及公建用地提升了规划要求，如分割散售的面积加大，要求开发商自持等，其目的一方面在于还原商业及办公产品原本的使用用途，为区域产业提升及配套升级形成助力，另一方面也是在北京控制人口规模的目标之下，减少因商改住产品激增造成大量常住人口涌入区域的压力。

但是，近几年土地市场高价地频出的背景下，开发商通过配套商办改为商住产品，实现快速去化出售回笼资金的做法已成共识，而一旦商改住这一途径被封锁，这些高地价、高成本的项目也将会面临严重的资金困局，郭毅认为。